Comprar apartamento: o guia completo do seu primeiro imóvel

Comprar apartamento: o guia completo do seu primeiro imóvel
2 de abril de 2020 Comentários desativados em Comprar apartamento: o guia completo do seu primeiro imóvel Destaque, Direcional totalville

Adquirir a casa própria é o sonho de boa parte da população brasileira. Contudo, antes de comprar um apartamento, é preciso tomar alguns cuidados e sempre analisar fatores que farão a diferença na sua realização futura. Esse é o caso do tamanho da propriedade, da sua localização e, inclusive, das formas de pagamento oferecidas ao público. Por essas e outras, esse é um processo que requer o máximo de paciência, atenção e preparo — até porque, ninguém deseja realizar um alto investimento e, no futuro, se arrepender da sua decisão.

Normalmente, isso acontece quando aceitamos a primeira oferta que surge em nosso caminho, sem pesquisar as opções do mercado ou os demais fatores que podem ser determinantes durante essa escolha. Por outro lado, se você passar um longo período esperando que a propriedade perfeita “caia do céu”, também corre o risco de perder um bom tempo e deixar escapar inúmeras chances valiosas. Ou seja, toda atenção é necessária!

Para ajudar nesse processo, criamos um material completo com todos os passos que você precisa tomar antes de fechar um bom negócio. Neste conteúdo, contamos como se planejar financeiramente, encontrar o imóvel que melhor supre as suas necessidades e, inclusive, como usar o seu Fundo de Garantia para dar o primeiro passo nessa conquista. Continue conosco e saiba mais!

A importância do planejamento financeiro e como fazê-lo

A primeira dica para dar início à realização desse sonho é analisar a sua situação financeira. Afinal, a compra de um imóvel é um investimento de grande porte, portanto você precisará se comprometer por um longo prazo, especialmente, se a ideia for recorrer ao financiamento imobiliário.

Mas nada de preocupação! Apesar de muitas pessoas acreditarem que é quase impossível guardar dinheiro para dar esse passo importante, saiba que tal objetivo pode ser, sim, conquistado. A sua única missão será realizar algumas mudanças de hábito, analisar as suas economias e colocar esse desejo como prioridade em seus planos. Abaixo, mostramos as principais práticas para serem incluídas em seu dia a dia.

Valorize o seu dinheiro

Para começar, que tal passar a enxergar o seu dinheiro com outros olhos? Em vez de utilizar as suas finanças para alcançar prazeres momentâneos, comece a reavaliar os seus hábitos diários.

A melhor solução? Evitar os gastos desnecessários e, sempre que for às compras, comparar os melhores preços. Aproveite ainda para participar de promoções, se informar sobre os valores dos produtos com antecedência e pagar à vista boa parte das suas aquisições, fugindo das temidas parcelas recheadas de juros.

Seguindo essas dicas, você conseguirá mudar a sua relação com o dinheiro e realizar os seus desejos com mais rapidez do que imagina.

Monte planilhas

Pode até parecer clichê, mas as planilhas serão as suas grandes aliadas durante esse processo. Há muito tempo, as empresas de sucesso utilizam esse recurso para realizar o controle do fluxo de caixa, traçar novas metas e, até mesmo, economizar nos seus gastos diários — e no seu caso, isso não seria diferente.

Ao utilizar tal ferramenta, será mais simples entender os seus gastos, comparar preços e fazer qualquer tipo de avaliação necessária para que a compra do seu apartamento aconteça de forma mais fácil.

Você pode investir nessa ideia de duas maneiras. A mais acessível delas é utilizando um caderno para anotar todas as suas transações financeiras, desde aquelas voltadas ao transporte, até a alimentação, saúde e moradia. Existem também as opções digitais, que estão disponíveis para celulares e computadores e oferecem a visualização desses gastos de um modo dinâmico e facilitado.

No caso dos celulares, a recomendação é apostar em aplicativos específicos. Atualmente, muitas empresas já lançaram programas exclusivos para essa finalidade, que são excelentes para ajudar no controle de gastos e na realização de qualquer tipo de planejamento. Abaixo, listamos algumas sugestões gratuitas e que merecem a sua atenção:

  • GuiaBolso;
  • Olivia;
  • Minhas Economias;
  • Organizze;
  • Mobills;
  • Wally.

Converse com especialistas na área

Quem nunca organizou as suas finanças pode encontrar uma certa dificuldade na hora de rever os hábitos e começar a poupar. Se você faz parte desse grupo, não se desespere! Outra recomendação valiosa é conversar com um profissional da área, como o consultor financeiro.

Com bom conhecimento sobre o assunto, esse especialista conseguirá ajudar você a organizar o seu orçamento e aplicá-lo da melhor maneira possível. Para tanto, ele deverá realizar uma análise sobre a sua situação, identificar os principais problemas e indicar qual é o caminho mais adequado a seguir.

O consultor ainda tem o papel de acompanhar os seus clientes durante as principais tomadas de decisão e, dia após dia, ensiná-los a como melhorar os seus hábitos. Em um primeiro momento, você pode até imaginar que esse cuidado é supérfluo ou um gasto desnecessário, mas acredite: com o tempo, os seus resultados serão mais efetivos e o sonho da casa própria começará a se tornar real.

Quer mais praticidade e economia? Na internet, existem alguns influenciadores digitais renomados e que, periodicamente, fornecem dicas valiosas aos seus seguidores. Esse é o caso da Nath Finanças, que está presente no YouTube e Instagram, e do Canal Me Poupe, que faz bastante sucesso entre os interessados pelo assunto.

Elimine os gastos desnecessários

De nada adianta utilizar ferramentas e conversar com profissionais especializados no ramo se, no fim das contas, você está mantendo os gastos desnecessários. Em nossa sociedade atual, não temos uma cultura de educação financeira tão instaurada e acabamos seguindo a onda dos gastos, criando problemas financeiros e dificultando o alcance de muitas conquistas.

Como reverter o quadro? Deixando de adquirir produtos ou serviços que não são tão necessários. Em outras palavras, essas são as famosas “regalias” do dia a dia, como é o caso de alguns serviços por assinatura, as idas incansáveis ao salão de beleza, da compra daquele produto que está na moda e por aí em diante.

Para identificar se um serviço/produto é vantajoso ou não, considere se fazer algumas perguntas antes mesmo de tomar uma decisão.

  • “Eu realmente preciso disso?”;
  • “Eu tenho dinheiro disponível para essa compra?”;
  • “Quais benefícios essa aquisição vai me trazer?”;
  • “Essa atitude pode atrapalhar o meu planejamento?”.

Aplique o seu dinheiro

Outra dica essencial é começar a aplicar o seu dinheiro. Como sabemos bem, o investimento em um imóvel exige que um bom planejamento seja traçado — e isso também inclui fazer com que o seu orçamento renda. Caso você já possua um valor razoável, considere aplicá-lo ou encontre outra maneira de fazer com que ele seja otimizado.

Opções é o que não faltam! Além da tradicional poupança, há a possibilidade de recorrer a investimentos diversos, como aqueles voltados à renda fixa, que é o caso do tesouro direto, CDB, LCI/LCA; e os de renda variável, sendo as ações e contratos futuros bons exemplos. Isso sem contar as inúmeras possibilidades disponibilizadas por bancos e corretoras digitais, que oferecem investimentos simples, transparentes e sem burocracia. Antes de tomar essa atitude, porém, a recomendação é conversar com o seu gerente ou com alguma corretora e descobrir qual modalidade se encaixa melhor no seu perfil.

Pesquise muito

Tomar a melhor decisão não se limita ao planejamento financeiro. Durante o processo, aproveite o momento para pesquisar, pesquisar e pesquisar!

Ao realizar essa prática, você conseguirá analisar melhor a região em que o imóvel está localizado, observar a infraestrutura do bairro escolhido e, até mesmo, conhecer a fundo quais são as ofertas disponíveis aos compradores.

Também é válido lembrar que a propriedade perfeita não é aquela mais bonita ou com valor alto, mas, sim, a que está preparada para suprir as suas necessidades e, principalmente, que cabe no seu bolso.

Os principais tipos de financiamentos da atualidade

Para a maioria da população, comprar um imóvel à vista é algo muito difícil. Mas isso não quer dizer que o sonho da casa própria é algo inacessível. Com o propósito de facilitar essa realização, as instituições financeiras disponibilizam diferentes opções de financiamento imobiliário — uma espécie de empréstimo, formalizado por meio de um contrato, no qual as cláusulas podem variar de acordo com o banco escolhido.

O procedimento funciona assim: em geral, o comprador deve dar um valor de entrada e, logo em seguida, pedir emprestado ao banco o restante necessário para pagar o imóvel. Tal quantia é paga de forma parcelada, com juros e costumam se estender por um período de até 35 anos ou mais, dependendo da negociação. Inicialmente, esse método pode parecer bem simples, mas é importante saber que existem muitas variáveis capazes de dificultar esse tipo de concessão de crédito.

O montante que será financiado dependerá de algumas questões importantes, como a renda mensal do comprador e o tipo de propriedade. Para se ter uma ideia, os imóveis que são adquiridos novos ou na planta podem ter grande parte do valor financiado, como 80%, por exemplo, dependendo do caso e da negociação feita. Em paralelo, as opções de imóveis usados apresentam um valor de financiamento liberado menor, exigindo que o usuário ofereça uma entrada mais significativa.

Ainda devemos lembrar que todos os bancos trabalham com taxas de juros. Sendo assim, o ideal é sempre pesquisar bastante até encontrar a instituição que supre melhor as suas necessidades e se encaixa em seu bolso.

Os modelos de financiamento mais usados do momento

Agora que você já entendeu como funciona o financiamento imobiliário na hora de comprar apartamento, chegou o momento de conhecer a fundo as alternativas disponíveis para esse tipo de operação. No Brasil, podemos dizer que existem duas modalidades que são amplamente praticadas pela população.

Sistema Financeiro de Habitação (SFH)

O Sistema Financeiro de Habitação, também conhecido como SFH, foi criado pelo Governo Federal e é garantido pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE) e pelo Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS).

Tal opção também está devidamente regulamentada conforme a Lei 4.380/64 — a responsável por reger boa parte dos financiamentos a nível imobiliário realizados em território nacional.

Para ser caracterizado como um financiamento SFH, é preciso que o procedimento apresente as seguintes características:

  • as parcelas mensais não podem comprometer mais do que 30% da renda do comprador;
  • de modo geral, o valor máximo para financiar um imóvel é R$950 mil para o estado de Minas Gerais, São Paulo, Rio de Janeiro e Distrito Federal. Nas demais regiões, porém, essa quantia cai para R$800 mil — porém, esses valores podem variar dependendo do caso;
  • o prazo para concluir o pagamento, ou seja, quitar o parcelamento pode se estender por, em média, 35 anos — o equivalente a 420 meses. Ainda assim, vale lembrar que é possível que esse período seja maior ou menor de acordo com o tipo de financiamento escolhido;
  • a compra somente é liberada para pessoa física, e não jurídica;
  • a taxa de juros pode chegar até 12% ao ano, mas não é uma regra e esse percentual pode variar;
  • a base dos recursos utilizada para essa modalidade é originária da caderneta de poupança, bem como do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS);
  • o percentual da quantia máxima a ser financiada, em média, é de 80% para imóveis novos e 70% para os usados. Contudo, há casos em que essa porcentagem também pode variar.

Minha Casa, Minha Vida (MCMV)

O Programa Minha Casa Minha Vida está incluído no Sistema Financeiro de Habitação e foi criado pelo Governo Federal para auxiliar as famílias com renda de até R$7 mil a conquistarem o imóvel próprio.

Para se tornar beneficiário do programa, é preciso se encaixar em alguma das faixas de renda, conforme mostramos abaixo.

Faixa 1 — renda familiar de até R$1.800,00

As famílias que estão dentro dessa faixa de renda mensal conseguem subsídio do Governo de até 90% do valor do imóvel. O restante do valor é financiamento em até 10 anos e as parcelas não podem comprometer mais que 10% dos ganhos familiares.

É importante destacar que as famílias que se encaixam na Faixa 1 precisam fazer um cadastro na Prefeitura para conseguir participar do programa.

Faixa 1,5 — renda familiar de até R$2.600,00

O valor do subsídio varia de acordo com a renda familiar, mas pode chegar a até R$47.500,00. O valor restante é financiado em até 30 anos, com uma taxa de juros de, geralmente, 5% ao ano. A parcela não pode ultrapassar 30% da renda e o valor do imóvel costuma ser de até R$144.000,00 — mas pode variar de acordo com cada caso.

Faixa 2 — renda familiar de até R$4.000,00

Da mesma forma que a faixa anterior, o subsídio é variável e se baseia no total da renda familiar mensal. O valor restante é financiado em até 30 anos, com uma taxa de juros que pode variar entre 6% e 7% ao ano. Na maioria dos casos, os imóveis não podem ter valor maior que R$240.000,00, mas esse teto também pode variar.

Faixa 3 — renda familiar de até R$7.000,00

Nessa faixa, não existe subsídio para a compra. No entanto, os interessados conseguem taxas de juros menores, se comparadas ao que é cobrado pelos bancos normalmente, e costumam ser de até 9,16% ao ano. O valor máximo do imóvel costuma ser de R$300.000,00, mas pode variar dependendo do caso.

Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)

Outra modalidade bastante utilizada pelos brasileiros é o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), também desenvolvido pelo Governo Federal. O objetivo é suprir todas as carências originárias do SFH. Isso quer dizer que essa alternativa foi criada, unicamente, para financiar os imóveis que foram avaliados e apresentam um valor de venda que girem em torno de R$800 mil a R$950 mil.

E não se iluda: ao investir nessa modalidade, o comprador corre um risco maior, que é refletido diretamente no valor das taxas de juros e suas variáveis. Para ser considerado um financiamento do SFI, é importante que o processo também se enquadre em algumas exigências. Veja abaixo quais são elas:

  • não existe um limite de renda comprometida;
  • no geral, o valor da avaliação da propriedade deve ultrapassar os R$950 mil no estado de Minas Gerais, São Paulo, Rio de Janeiro e Distrito Federal. Nos demais estados, no entanto, esse montante precisa ser maior que R$800 mil — mas esses valores podem alterar dependendo do caso;
  • o limite máximo para a quitação da dívida pode se estender por até 35 anos, o equivalente a 420 meses. Em alguns casos, porém, esse período pode variar;
  • a compra é liberada tanto para pessoa física quanto jurídica;
  • ao contrário da primeira opção, esta conta com recursos provenientes do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE);
  • a taxa de juros é variável.

O imóvel ideal para o seu perfil

Se você tem planos de comprar um apartamento, já deve ter notado que o mercado imobiliário apresenta inúmeras alternativas disponíveis ao público interessado, que podem ser divididas em três categorias: a dos imóveis novos; a dos imóveis usados; e a dos imóveis ainda na planta. Todas as alternativas devem ser analisadas adequadamente e estudadas a fim de evitar arrependimentos ou, até mesmo, acabar adquirindo um bem que não vai suprir as necessidades da sua família.

A importância da escolha correta

Ao falarmos sobre comprar apartamento novo ou usado, pode até parecer que tal decisão não apresenta muitas diferenças. Contudo, esse tipo de escolha é capaz de impactar diretamente na negociação, envolvendo as condições do financiamento e os documentos exigidos durante a compra.

Também é fundamental ter em mente que cada uma dessas modalidades tem as suas vantagens e desvantagens — o melhor caminho é buscar compreender a fundo quais são elas. Exatamente por essa razão, reunimos a seguir as informações mais valiosas sobre o assunto. Analise os dados com cautela e encontre a opção que melhor se enquadra em seu perfil.

As vantagens do imóvel novo

As propriedades novas, ou seja, aquelas que nunca foram habitadas, apresentam condições de pagamento e financiamento facilitadas. Tal característica costuma ser ainda mais frequente quando falamos sobre os empreendimentos que estão na planta. Outro ponto interessante, é que algumas construtoras também permitem que os compradores utilizem o programa do Governo Federal “Minha Casa Minha Vida”.

Tratando-se dos projetos arquitetônicos dos imóveis novos, tais propriedades costumam apresentar um layout muito atualizado, com ambientes otimizados e integrados. Todos os detalhes são desenvolvidos pensando em facilitar o dia a dia de quem segue um estilo de vida moderno e está em busca de mais conforto e bem-estar.

Por essas e outras, as janelas são mais amplas, privilegiando a ventilação e a iluminação natural. Detalhes como esses são excelentes para transmitir acolhimento, proporcionar melhor sensação térmica e, consequentemente, garantir uma boa economia na conta de luz.

Não podemos deixar de citar outro benefício relevante: as instalações elétricas, que são sempre impecáveis. Ao contar com fiações padronizadas e de acordo com as normas atuais, você evita o gasto desnecessário de energia que pode ser visto em sistemas mais antigos. Além disso, consegue otimizar o funcionamento dos seus eletrodomésticos, desde que eles apresentem uma carga que esteja de acordo com as especificações do empreendimento.

É claro que não termina por aí. Existem ainda diversas outras vantagens ao apostar nessa alternativa. Veja alguns exemplos:

  • por se tratar de um espaço novo, você não precisará se preocupar com reformas ou reparos, evitando muita dor de cabeça e gastos desnecessários;
  • caso escolha morar em um condomínio, saiba que há boas chances de contar com um espaço repleto de infraestrutura. Nos empreendimentos mais modernos, os moradores podem desfrutar de área de lazer completa, churrasqueira, salão de festas e, até mesmo, área gourmet, que é excelente para receber os convidados.

As desvantagens do imóvel novo

Infelizmente, nem tudo são flores — e ao adquirir uma propriedade nova, é possível que você tenha que passar por alguns momentos desagradáveis. Entre as desvantagens dessa opção, podemos dizer que será necessário aguardar até a conclusão das obras, principalmente, se a ideia é comprar um imóvel ainda na planta ou que está em fase de construção. Caso tenha pressa em se mudar, a solução é investir em uma unidade que já esteja finalizada.

Muitos compradores ainda costumam se queixar do alto valor desse tipo de espaço. Por se tratar de empreendimentos novos e modernos, é normal que os seus preços sejam pouco mais elevados em comparação às unidades usadas. No entanto, procure encarar esse detalhe com bons olhos e enxergar as vantagens ao investir em uma construção recém-concluída e bem equipada.

Em alguns momentos, ainda há a possibilidade de recorrer a programas específicos de financiamento, como o Minha Casa Minha Vida, que faz com que muitas unidades novas fiquem com o valor bem acessível e mais atrativo do que as opções usadas. A sua família agradecerá!

As vantagens e desvantagens do imóvel usado

Temos também os imóveis usados. Aqui, a primeira e grande vantagem está na possibilidade de se mudar rapidamente para o espaço, já que ele está pronto para morar. Ainda assim, existem situações em que os novos proprietários precisam realizar algumas reformas para adaptar os cômodos e deixá-los impecáveis. Por exemplo: substituir uma torneira que está pingando, consertar um vazamento ou, simplesmente, aplicar uma nova pintura nas paredes.

O valor dessas unidades também é outro ponto positivo e que atrai a atenção de muitos interessados. Como estamos falando de uma propriedade antiga, é comum que o seu preço seja mais baixo, em relação aos apartamentos novos. Porém, algumas vezes, essas opções não estão localizadas em condomínios tão bem equipados e com infraestrutura completa para os moradores. Portanto, fique de olho!

Como utilizar o FGTS para adquirir a sua casa própria

Quem está com planos de adquirir uma propriedade nova, há a possibilidade de utilizar o saldo do FGTS como entrada do financiamento imobiliário. Em algumas situações, ainda é possível usar esse recurso para diminuir em até 80% do valor das parcelas em um total de 12 meses consecutivos — desde que a compra tenha sido realizada de acordo com o SFH. Como conseguir concluir essa etapa? Siga o passo a passo abaixo!

  • Passo 1: consulte o seu saldo em uma agência da Caixa Econômica Federal. Essa etapa também pode ser concluída por meio de um app exclusivo.
  • Passo 2: organize a documentação necessária. Em seguida, entregue a papelada diretamente em uma Agência da Caixa mais próxima da sua residência.
  • Passo 3: feito isso, você precisará aguardar a avaliação da instituição. Caso a sua solicitação seja aprovada, será possível usar o saldo do FGTS no financiamento da casa própria.

Quais documentos levar

  • RG e CPF;
  • Extrato de conta bancária vinculada ao FGTS;
  • Carteira de Trabalho para comprovar o período de trabalho em regime CLT;
  • Em caso de trabalhador autônomo, apresentar uma declaração do sindicato ou órgão gestor da mão de obra;
  • Declaração do Imposto de Renda Pessoa Física. No caso de indivíduo casado ou em união estável, apresentar a Declaração de ambos.

Vale lembrar

Antes de recorrer ao uso do FGTS, saiba que a Caixa Econômica Federal exige algumas condições do comprador. Veja:

  • é importante ter, pelo menos, três anos de atuação no mercado de trabalho sob o regime CLT;
  • a modalidade não é liberada para usuários que já têm um financiamento imobiliário ativo no Sistema Financeiro de Habitação (SFH) em qualquer estado brasileiro;
  • o valor de avaliação do imóvel não pode ultrapassar R$1.500.000,00 em qualquer parte do país;
  • a propriedade precisa ser classificada como “residencial urbano”;
  • o espaço também deve ser destinado à moradia do titular do financiamento.

Como vimos nesta leitura, comprar apartamento é uma atitude que exige muita dedicação e análise — seja em relação ao financiamento ou à própria escolha da sua futura propriedade. Para não cair em ciladas ou se arrepender no futuro, siga as nossas recomendações à risca e sempre opte pela alternativa mais viável do momento. Ter cautela durante todas as etapas é essencial para que você não tome decisões por impulso.

E não se esqueça: manter-se atualizado também é uma excelente maneira para fugir de negociações duvidosas e proteger o seu patrimônio.

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Fonte: direcional
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